전셋집을 구할 때 집을 보는 시간은 생각보다 짧습니다.
채광은 괜찮은지, 지하철역까지 얼마나 걸리는지, 방은 넓은지 살펴보고 마음에 들면 보증금과 관리비를 물어봅니다.
그런데 정작 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금이 안전한지를 판단해야 하는 순간부터 갑자기 어려워집니다.
등기부등본을 떼어봐도 ‘채권최고액’, ‘근저당권’ 같은 말부터 어렵습니다. 집값은 3억 원인데 근저당이 1억 원이고 전세보증금이 1억8천만 원이라면 괜찮은 것인지도 일반인이 바로 판단하기 쉽지 않습니다.
저는 전세사기 문제를 보면서 늘 이 부분이 이상하다고 생각했습니다.
평생 몇 번 하지도 않는 부동산 계약인데 가장 어려운 판단을 오히려 세입자가 직접 해야 한다는 것입니다.
그런데 이 과정을 조금 바꿔보려는 서비스가 경기도에서 나왔습니다.
바로 ‘경기 안심 부동산’입니다.
2026년 9월 15일 경기도와 과학기술정보통신부가 공개한 AI 기반 부동산 거래 안전망입니다.
단순히 ‘AI를 부동산에 도입했다’는 것보다 제가 더 눈여겨본 것은 따로 있습니다.
집 주소와 보증금을 넣으면 흩어져 있던 정보를 모아서 ‘이 계약에서 무엇을 조심해야 하는지’를 먼저 보여준다는 점입니다.
등기부등본을 보여주는 것과 위험을 설명해주는 것은 다릅니다
전세계약 전에 등기부등본을 확인해야 한다는 이야기는 이제 많은 사람이 알고 있습니다.
문제는 그다음입니다.
등기부를 봤다고 해서 그 내용을 제대로 이해했다는 뜻은 아니기 때문입니다.
‘경기 안심 부동산’에서 전세를 구하는 사람이 주택 주소와 보증금 등을 입력하면 AI가 등기부등본뿐 아니라 건축물 정보와 시세, 선순위 권리관계 등 여러 공공·민간 정보를 함께 분석해 ‘계약 전 권리분석보고서’를 만들어줍니다.
여기서 저는 ‘보고서가 나온다’는 것보다 서로 다른 정보를 연결해서 본다는 것이 중요하다고 봅니다.
예를 들어 집에 근저당이 있다는 사실 하나만으로 안전하다, 위험하다고 단정할 수는 없습니다.
집의 가치가 얼마인지, 내가 넣을 보증금은 얼마인지, 나보다 먼저 돈을 돌려받을 권리가 있는 채권은 얼마나 되는지를 같이 봐야 하기 때문입니다.
그래서 이 서비스는 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지, 압류 등 소유권 제한은 없는지, 선순위 근저당권은 얼마인지, 위반건축물은 아닌지 등을 확인합니다.
그리고 주택 시세와 보증금, 선순위 채권을 함께 비교해 보증금을 돌려받을 여력이 어느 정도인지 분석합니다.
이게 기존에 등기부 한 장을 보는 것과 가장 큰 차이라고 생각합니다.
제가 가장 눈여겨본 것은 ‘경매까지 가정해본다’는 부분입니다
전세 계약을 할 때 우리는 대부분 정상적인 상황을 생각합니다.
2년 동안 살다가 계약이 끝나면 집주인이 보증금을 돌려주는 상황입니다.
하지만 정말 확인해야 할 것은 오히려 상황이 잘못됐을 때 내 돈이 어떻게 되느냐입니다.
경기 안심 부동산은 주택이 경매에 넘어가는 상황까지 가정합니다.
예상 낙찰가격과 선순위 채권, 임차보증금의 예상 배당 순서를 분석해 보여주고 HUG 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 함께 안내합니다.
저라면 전셋집을 구할 때 이 부분을 가장 먼저 보겠습니다.
“지금 집값이 얼마인가?”보다 “최악의 경우에도 내 보증금을 지킬 수 있는 구조인가?”가 세입자에게는 더 중요한 질문일 수 있기 때문입니다.
근저당이 발견됐다면 ‘위험’ 한마디로 끝나지 않습니다
이런 서비스가 단순히 빨간색으로 ‘위험’, 초록색으로 ‘안전’을 표시하는 정도라면 저는 큰 의미가 없다고 봅니다.
오히려 그렇게 단순하게 보여주면 잘못된 안도감을 줄 수도 있습니다.
경기 안심 부동산이 조금 다른 부분은 위험요인을 발견한 뒤 무엇을 확인해야 하는지도 안내한다는 점입니다.
예를 들어 선순위 근저당권이 있다면 경매 시 선순위 채권이 먼저 변제될 수 있다는 점을 알려주고, 계약 전에 임대인과 근저당 말소나 감액을 협의하거나 잔금 지급 시 실제 말소 여부를 확인하도록 안내합니다.
공동명의 주택이라면 다른 공동소유자의 동의 여부와 필요한 서류도 확인하도록 알려줍니다.
저는 이런 방식이 현실적이라고 생각합니다.
부동산 계약에서 중요한 것은 위험요인이 하나도 없는 집만 찾는 것이 아니라 발견된 위험이 무엇이고, 계약하기 전에 그것을 해결하거나 확인할 수 있느냐를 판단하는 것이기 때문입니다.
그렇다고 ‘AI가 안전하다고 했으니 계약하자’는 것은 아닙니다
여기서 반드시 선을 하나 그어야 합니다.
이름에 AI가 들어가지만 AI가 이 집은 안전하다고 보증해주는 서비스는 아닙니다.
오히려 경기도가 이번 발표에서 강조한 부분도 이것입니다.
AI는 흩어진 공공·민간 정보를 모아서 분석하는 역할을 하고, 공인중개사는 현장에서 점유관계와 임대인 정보, 실제 건축물 상태처럼 AI가 확인하기 어려운 내용을 추가로 살펴보는 구조입니다.
즉,
AI가 서류에서 이상 신호를 찾고
사람이 현장에서 다시 확인하는 방식입니다.
저는 오히려 이 구조가 마음에 듭니다.
전세사기처럼 큰돈이 걸린 문제에서 AI에게 최종 판단까지 맡기는 것보다는 AI를 ‘두 번째 눈’으로 사용하는 것이 훨씬 현실적이기 때문입니다.
실제로 경기도도 AI 보고서가 공인중개사의 법적인 확인·설명 의무를 대신하는 것은 아니라고 밝히고 있습니다.
계약하기 직전에는 최신 등기부등본 역시 다시 확인해야 합니다.
계약서를 썼다고 끝나는 것도 아닙니다
이번 서비스를 살펴보면서 또 하나 눈에 들어온 것은 계약 이후입니다.
보통 세입자는 계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자까지 마치면 큰일이 끝났다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 계약 이후에도 부동산의 권리관계가 변할 수 있습니다.
과학기술정보통신부가 발표한 경기 안심 부동산의 전체 구조는 계약 전 위험진단 → 계약 과정 점검 → 계약 후 등기변동 모니터링까지 이어집니다.
계약 과정에서는 음성인식 등을 활용해 공인중개사의 주요 사항 설명 여부와 계약 내용을 점검하고, 계약 후에는 등기 변동을 모니터링해 근저당 설정 등 주요 권리관계의 변화가 발생하면 이상 징후를 확인하도록 하는 방식입니다.
저는 이 부분이 앞으로 제대로 구현되는지를 지켜볼 필요가 있다고 봅니다.
전세 안전은 계약하는 하루의 문제가 아니라 보증금을 돌려받는 날까지 이어지는 문제이기 때문입니다.
다가구주택은 조금 더 조심해서 봐야 합니다
새로운 서비스가 나왔다고 모든 주택을 똑같은 수준으로 분석할 수 있는 것은 아닙니다.
특히 단독·다가구주택은 조금 더 주의해서 볼 필요가 있습니다.
다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 살기 때문에 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금과 확정일자 등도 중요합니다.
그런데 현재는 확정일자나 전입세대 관련 정보 등 분석에 필요한 일부 정보를 자동으로 확보하는 데 한계가 있어 일부 단독·다가구주택은 수동 입력 방식으로 진행됩니다.
관련 행정정보 연계가 완료되면 자동화 범위를 확대할 예정입니다.
따라서 ‘AI 보고서가 나왔으니 모든 위험을 확인했다’고 생각해서는 안 됩니다.
특히 다가구 전세라면 선순위 임차보증금 등 추가로 확인해야 할 내용을 공인중개사에게 구체적으로 물어보는 과정이 여전히 중요합니다.
그렇다면 저는 전세계약 전에 이렇게 사용하겠습니다
만약 제가 지금 경기도에서 전셋집을 구한다면 경기 안심 부동산을 계약 여부를 대신 결정해주는 서비스가 아니라 계약 전에 질문을 만들어주는 도구로 사용할 것 같습니다.
마음에 드는 집을 발견했다고 바로 가계약금을 보내기보다는 먼저 주소와 보증금을 넣어봅니다.
그리고 보고서에서 소유자, 압류, 근저당, 시세 대비 보증금, 선순위 채권을 살펴봅니다.
여기서 이상한 부분이 발견되면 그 내용을 그대로 공인중개사에게 묻겠습니다.
“이 근저당은 잔금 전에 말소되는 건가요?”
“이 집이 경매로 넘어가면 제 보증금 순위는 어떻게 되나요?”
“전세보증금반환보증 가입이 가능한가요?”
그리고 설명만 듣고 끝내지 않고 계약 직전 최신 등기부를 다시 확인하겠습니다.
이렇게 사용한다면 AI의 역할이 분명해집니다.
AI에게 계약 결정을 맡기는 것이 아니라 내가 무엇을 확인해야 하는지를 놓치지 않도록 이용하는 것입니다.
현재는 시범운영 단계입니다
경기도는 9월부터 12월까지 시범운영한다고 안내하고 있으며, 과학기술정보통신부 보도자료에서는 10월부터 시범운영한다고 발표했습니다.
두 공식 자료의 시범운영 시작 시점 표현에 차이가 있으므로 실제 이용 가능 여부는 경기 안심 부동산 포털에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.
시범운영을 거쳐 2027년 정식 운영하고 이후 행정정보 연계를 확대하면서 월세와 매매까지 서비스 범위를 단계적으로 넓힐 계획입니다.
임차인은 경기 안심 부동산 누리집에서 직접 이용할 수 있으며, 공인중개사가 AI 분석 결과에 현장 확인 내용을 더한 보고서를 작성하면 모바일 메신저 등을 통해 임차인에게 무료로 제공할 수 있습니다.
전세사기를 AI가 막아준다는 말보다 중요한 것
처음 이 소식을 보면 ‘이제 AI가 전세사기를 막아준다’는 부분이 가장 눈에 들어옵니다.
하지만 내용을 자세히 살펴본 뒤 제가 내린 해석은 조금 다릅니다.
AI가 전세사기를 알아맞히는 서비스가 아니라, 세입자가 모르고 지나칠 수 있었던 위험을 계약 전에 한 번 더 들춰보는 서비스에 가깝습니다.
그래서 저는 오히려 이 서비스의 가치를 ‘AI’보다 ‘계약 전에 한 번 더 확인할 기회가 생겼다’는 데 두고 싶습니다.
전세사기는 문제가 생긴 뒤 해결하려면 너무 어렵고, 그 과정에서 세입자가 감당해야 할 피해도 큽니다.
그렇다면 기술이 가장 먼저 해야 할 일은 화려하게 사기를 예측하는 것이 아니라 계약서에 도장을 찍기 전에 “잠깐, 이것부터 확인해보세요”라고 알려주는 것 아닐까요.
전셋집을 구할 때 우리는 햇빛이 잘 드는지, 역에서 가까운지, 방이 넓은지는 꼼꼼하게 봅니다.
이제는 거기에 하나를 더했으면 합니다.
이 집에 내가 넣을 보증금은 정말 안전한 구조인지.
적어도 계약하기 전에는 한 번 확인해볼 수 있게 됐습니다.
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참고자료
- 경기도, 「경기 안심 부동산」 출범 및 경기 부동산 콘퍼런스 2026 발표, 2026.9.15
- 과학기술정보통신부, 「인공지능으로 전세사기 위험 미리 진단한다」, 2026.9.15
- 경기 안심 부동산 포털
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